Konut piyasasında yatırımın kendini geri ödeme süresi olarak bilinen amortisman süresi, son iki yılda belirgin şekilde kısaldı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, 2026 yılının ikinci çeyreği itibarıyla Türkiye genelinde amortisman süresi 16,7 yıl olarak hesaplandı. Bu, 2008'den beri yayımlanan serinin en düşük seviyesi olarak kaydedildi.
Amortisman Süresindeki Düşüşün Nedeni
2022'nin ikinci çeyreğinde 25,8 yılla zirve yapan amortisman süresi, ardından kira fiyatlarındaki yükselişin konut fiyatlarından daha hızlı gerçekleşmesiyle kademeli olarak geriledi. Böylece yatırımın kira geliriyle kendini geri ödeme süresi, yaklaşık dört yıl öncesine göre 9 yıldan fazla kısalmış oldu. Bu durum, ev sahiplerinin kira getirisinin arttığını ve konut yatırımının daha kârlı hale geldiğini gösteriyor.
Üç Büyük Şehirde Amortisman Süreleri
İstanbul'da amortisman süresi 2022'nin ikinci çeyreğinde 24,9 yılla zirve yaptıktan sonra düzenli gerileyerek 2026'nın ikinci çeyreğinde 16,4 yıla indi. Bu, yaklaşık 8,5 yıllık bir azalmaya işaret ediyor. İzmir'de ise 2022'nin ikinci çeyreğinde 26,2 yıl olan amortisman süresi, 2026'nın ikinci çeyreğinde 16,5 yıla geriledi. Ankara'da da benzer bir seyir izlendi; başkentte 2022'nin ikinci çeyreğinde 26,4 yıl olan süre, 2026'nın ikinci çeyreğinde 16,5 yıla düştü. Ankara, dört büyük veri seti içinde en yüksek amortisman süresini görmesine rağmen, kira artışlarının etkisiyle önemli bir düşüş kaydetti.
En Kısa ve En Uzun Amortisman Süreleri
Ortalama metrekare satış fiyatı ile ortalama metrekare kira fiyatları üzerinden yapılan hesaplamaya göre, en kısa amortisman süresi 14,4 yıl ile Batman'da görüldü. Batman'ı 14,8 yıl ile Şanlıurfa ve 15,1 yıl ile Kilis izledi. Karabük, Tekirdağ, Düzce, Kocaeli, Artvin, Bilecik ve Malatya da amortisman süresinin en kısa olduğu ilk 10 il arasında yer aldı. Öte yandan en uzun amortisman süresi 20 yıl ile Isparta ve Muş'ta kaydedildi. Muğla 19,5 yıl, Burdur 19,4 yıl ve Aksaray 19,3 yıl ile bu illeri takip etti. Trabzon, Karaman, Nevşehir, Antalya ve Yozgat da yatırımın geri dönüş süresinin en uzun olduğu iller arasında sıralandı.
Amortisman süresinin kısa olması, kira gelirinin konut değerine göre daha yüksek olduğunu ve yatırımın daha kısa sürede kendini finanse edebildiğini gösteriyor. Sürenin uzaması ise konut fiyatlarının kira gelirlerine kıyasla daha yüksek seviyede seyrettiğine işaret ediyor. TCMB verileri, konut piyasasında yatırımcılar için önemli bir gösterge olan amortisman süresinin, özellikle kira artışlarının konut fiyatlarından daha hızlı olduğu dönemlerde kısaldığını ortaya koyuyor. Bu trend, ev sahipleri için en kârlı dönemlerden birinin yaşandığını gösteriyor.
