Tesis Yöneticileri Konfederasyonu Genel Başkanı Yahya Sağır, TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen site aidatlarına yönelik düzenlemeleri içeren Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun hakkında değerlendirmelerde bulundu. Sağır, düzenlemenin apartman, site, rezidans, toplu yapı ve karma yaşam alanlarında işletme projesi, gider avans payı ve genel kurul karar süreçleri açısından önemli olduğunu vurguladı.
Gider avans payı ve aidat kavramı
Sağır, kamuoyunda aidat olarak bilinen kavramın çoğu zaman yanlış anlaşıldığını, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda esas kavramın gider avans payı olduğunu belirtti. Site ve toplu yaşam alanlarında toplanan bedellerin, güvenlik, temizlik, teknik bakım, enerji, ortak alan aydınlatması, asansör bakımı, peyzaj, sigorta, personel ücretleri, sosyal alanların işletilmesi, acil bakım ve onarım ihtiyaçları ile ortak yaşamın devamı için zorunlu giderlerin maliklere ve kullanıcılara paylaştırılmasından ibaret olduğunu ifade etti.
Site aidatlarının karşılaştırılması doğru değil
Her ana gayrimenkulün aynı gider yapısına sahip olmaması nedeniyle bir sitenin gider avans payının başka bir siteyle doğrudan karşılaştırılmasının doğru olmadığını belirten Sağır, şunları kaydetti: Bir sitede 7 gün 24 saat güvenlik hizmeti, teknik personel, temizlik personeli, geniş peyzaj alanları, havuz, spor salonu, jeneratör, hidrofor, yangın sistemleri, kamera sistemleri ve büyük ortak alanlar bulunabilir. Başka bir apartmanda ise bu gider kalemlerinin çoğu yer almayabilir. Bu nedenle iki farklı yapının gider avans payını yalnızca rakamsal olarak karşılaştırmak vatandaşları yanlış sonuca götürebilir. İşletme bütçeleri, yalnızca gözle görülen giderlerden oluşmaz, vatandaşların çoğu zaman fark etmediği birçok zorunlu maliyet de bütçeye dahil edilir.
Yeniden değerleme oranı yanlış anlaşılmamalı
Sağır, yeniden değerleme oranına ilişkin düzenlemenin gider avans paylarının her yıl bu oranda artacağı şeklinde anlaşılmaması gerektiğini vurguladı. Yıllık yeniden değerleme oranının, genel gider avans paylarının yani kamuoyunda bilinen adıyla aidatların otomatik olarak o oranda artacağı anlamına gelmediğini belirten Sağır, asıl belirleyicinin sitenin ve toplu yapının gerçek giderleri olduğunu ifade etti. Personel maliyetleri, enerji bedelleri, bakım ve onarım giderleri, zorunlu teknik hizmetler ve ortak alan masrafları artmışsa gider avans payının da bu giderler doğrultusunda artabileceğini söyledi. Dolayısıyla artışın temel dayanağının oran değil, gider olduğunu belirtti.
Yöneticilere ve kat maliklerine önemli görevler
Sağır, yöneticilerin işletme projelerini hazırlarken tüm gider kalemlerini açık ve anlaşılır biçimde ortaya koyması, kat maliklerinin de genel kurullarda bu kalemleri inceleyerek karar süreçlerine katılması gerektiğini söyledi. Genel kurullara katılmamanın ileride mağduriyet doğurabileceğini belirtti. Yeni düzenlemenin ardından vatandaşlarda kanun çıktı, artık genel kurula katılmaya gerek kalmadı yönünde bir algı oluşmaması gerektiğine işaret eden Sağır, düzenlemenin tam tersine kat maliklerinin daha bilinçli ve aktif şekilde katılmasını gerektirdiğini ifade etti.
Yanlış anlaşılmalara dikkat
Kanun değişikliklerinin ardından bazı yanlış anlaşılmalar olduğunu aktaran Sağır, aidat artmayacak, yönetici artık para toplayamayacak, genel kurul yapılmasa da olur, giderler sabitlendi gibi söylemlerin gerçeği yansıtmadığını söyledi. Site yönetiminin, ortak yaşamın devamı için zorunlu giderleri karşılamakla yükümlü olduğunu, ancak bunu yaparken şeffaf, belgeli, denetlenebilir ve genel kurul iradesine uygun hareket etmesi gerektiğini anlattı.
Profesyonel yönetim alanı
Site ve toplu yapı yönetiminin sadece aidat toplama faaliyeti olmadığını belirten Sağır, bu konunun hukuk, mali disiplin, teknik yönetim, insan kaynağı, bakım ve onarım ile ortak yaşam kültürünü birlikte gerektiren profesyonel bir yönetim alanı olduğunu kaydetti. Site sakinlerinin genel kurullara katılması, işletme projelerini incelemesi, gider kalemlerini anlaması ve gider avans paylarını gerçek giderler doğrultusunda kararlaştırmasının önem taşıdığını, yöneticilerin ise bütçelerini açık, şeffaf ve hesap verebilir şekilde hazırlaması gerektiğini bildirdi.
